Việc gia tăng số lượng nhà đầu tư vào các khu công nghiệp sẽ khiến chúng trở nên cạnh tranh hơn và thuận lợi hơn cho người thuê, với việc các nhà phát triển đưa ra mức giá thuê rẻ hơn và các ưu đãi khác, ông Alex Crane, giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết. Vị lãnh đạo cao cấp của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu cũng dự báo rằng quá trình xanh hóa tại các khu công nghiệp sẽ trở thành một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư.

Ông thấy những xu hướng bất động sản công nghiệp nào sắp tới tại Việt Nam trong năm nay? 

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) tại các cụm kinh tế chính ở khu vực Hà Nội và TP.HCM lần lượt ở mức 78% và 92%, và chúng sẽ tiếp tục phổ biến với các nhà sản xuất trong và ngoài nước.

Việt Nam sẽ áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu vào năm 2024 và điều này sẽ ảnh hưởng đến các công ty nước ngoài muốn mở rộng tại Việt Nam do sự gia tăng lớn về thuế doanh nghiệp và mất các ưu đãi cho một số ngành.

Điều này sẽ tăng chi phí kinh doanh tại Việt Nam và chúng ta sẽ cạnh tranh chặt chẽ hơn với các thị trường khu vực, khiến việc thu hút các nhà đầu tư mới khó khăn hơn so với trước đây.

Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã thu hút đáng kể vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp năm lần. Kết quả của sự gia tăng nguồn cung không gian cho thuê này, chúng tôi dự đoán thị trường sẽ tiếp tục thuận lợi cho người thuê, với mức giá thuê rẻ hơn và các ưu đãi được cung cấp bởi các nhà phát triển.

Đây hiện là một thị trường rất cạnh tranh do số lượng nhà đầu tư và nhà phát triển tham gia thị trường này. Trước năm 2018, số lượng của họ rất ít. Lợi ích cho người thuê bao gồm sự lựa chọn lớn hơn và các tài sản chất lượng cao hơn hiện có sẵn và điều này cũng sẽ giúp Việt Nam duy trì tính cạnh tranh khi có các tòa nhà phù hợp ở tất cả các khu vực kinh tế trọng điểm, về cơ bản là sẵn sàng để di chuyển vào.

Trong khi xu hướng này được dự đoán, nó không nhất thiết gây rủi ro cho thị trường; nó chỉ đơn giản là giữ chi phí cạnh tranh cho người sử dụng trong ngắn hạn khi thị trường trưởng thành và phát triển để cạnh tranh khu vực, đặc biệt là với Thái Lan với nguồn cung RBW 2021 – 2024 CAGR ở mức 6,6% so với 15% của Việt Nam cho thấy ngành này đã phát triển như thế nào trong vài năm qua.

Cam kết chi tiêu cho cơ sở hạ tầng của Việt Nam là một trong những mạnh nhất trong khu vực và thị trường trung tâm dữ liệu đang trên đà chuyển đổi, phụ thuộc vào việc giảm các thách thức về quy định và tập trung vào cơ sở hạ tầng năng lượng.

Những yếu tố chính mà các doanh nghiệp sẽ xem xét khi chọn khu công nghiệp phù hợp để mở nhà máy tiếp theo tại Việt Nam là gì? 

Giá đất và chi phí xây dựng (hoặc tiền thuê nếu là nhà xưởng xây sẵn), tiếp cận nguyên vật liệu, nhà cung cấp hoặc khách hàng, chi phí logistics và tuyến đường ra thị trường đều là những yếu tố hoặc tiêu chí ưu tiên. Tiếp cận lao động đang trở thành một ưu tiên cao hơn, cũng như quản lý khu công nghiệp/tài sản. Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với các nước láng giềng khu vực về chi phí trong tất cả các khía cạnh này.

Chúng tôi thấy Thái Lan là đối thủ chính hiện nay vì giá đất hiện có thể rẻ hơn ở Việt Nam trong khi có tiếp cận lao động tương tự và cơ sở hạ tầng tốt hơn, mặc dù không được hưởng lợi từ các Hiệp định Thương mại Tự do mà Việt Nam đã ký kết.

Quá trình xanh hóa tại các khu công nghiệp của Việt Nam đang tiến triển như thế nào? 

Phát triển thương mại bền vững sẽ tiếp tục. Chúng tôi đã thấy rằng thiết kế tòa nhà văn phòng yêu cầu chứng nhận nếu họ muốn thu hút bất kỳ người thuê đa quốc gia (MNC) nào trong tương lai. Hãy nhớ rằng nhiều người đang hướng tới Carbon Net Zero vào năm 2023. Đây hiện là điều kiện tiên quyết cho các MNC phương Tây và sẽ thúc đẩy lĩnh vực thương mại. Như chúng ta đã thấy trong vài năm qua, tôi dự đoán sẽ cần nhiều tòa nhà bền vững hơn trong chuỗi cung ứng và sẽ có nhiều nhà máy và nhà kho được chứng nhận môi trường hơn.

Tôi kỳ vọng rằng chúng ta sẽ nói nhiều hơn về không chỉ các tòa nhà xanh, mà còn các hợp đồng thuê xanh, điều này vẫn chưa trở thành xu hướng tại đây. Chúng tập trung nhiều hơn vào quyền và nghĩa vụ của các chủ nhà và người thuê đặc biệt liên quan đến vận hành hiệu quả tòa nhà, các dịch vụ và năng lượng, v.v.

Các nhà phát triển công nghiệp như Core5, Deep C, Emergent, LOGOS, SLP, YCH và nhiều nhà sản xuất khác như Pandora và LEGO đã là những người tiên phong trong thiết kế và xây dựng có ý thức môi trường trong vài năm qua và tôi nghĩ điều này sẽ được áp dụng vào năm 2024 như là tiêu chuẩn mới cho sự phát triển trong tương lai.

Nhìn chung, phát triển các dự án được chứng nhận môi trường ít tốn kém hơn nhiều người nghĩ; và hiện nay, với các mức độ chứng nhận khác nhau, có nghĩa là có nhiều mục tiêu đạt được hơn cho các dự án ở phân khúc giá thấp hơn. Các khu công nghiệp cũng là môi trường tốt để thử nghiệm nhiều công nghệ và kỹ thuật xây dựng hơn và tôi dự đoán sẽ thấy nhiều năng lượng tái tạo hơn, quản lý chất thải hiệu quả hơn và, trong dài hạn, có thể sử dụng nhiều hơn – hoặc tái sử dụng – các vật liệu ít ảnh hưởng hơn trong xây dựng tòa nhà.